¿Por qué demora una casa en venderse?-Parte I

Por Hilda Luisa Díaz-Perera
REALTOR®, GRI, eProBroker-Owner
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

Si usted ha tenido su casa expuesta al mercado de bienes raíces desde hace varios meses y no ha tenido mucha actividad u ofertas, es probable que la causa sea alguna de las razones que expondremos en esta serie que damos comienzo en esta quincena.

El precio está demasiado alto.
Sin lugar a dudas, la razón más común que existe para que una casa demore en venderse es que el precio estipulado para la venta es demasiado alto. Esto se debe a agentes de bienes raíces y/o vendedores con expectativas desmedidas e infundadas en la realidad del mercado imperante. Cualquiera que sea la razón, si usted le ha fijado a su casa un precio demasiado alto, tendrá que enfrentar, inevitablemente, una serie de obstáculos. Aún obteniendo una oferta por la cantidad estipulada, la transacción podría no llevarse a cabo porque es posible que el comprador no pueda conseguir financiamiento para cubrir dicho precio, ya que las instituciones hipotecarias y los bancos no van a extender un préstamo para cubrir una vivienda que no tiene el valor verdadero del mercado. Recuerde que el avalúo de una casa debe arrojar un precio lo más cerca posible al que pide el vendedor.

Estudie casas similares a la de usted, que estén ubicadas cerca de la suya. Si los precios de éstas están por debajo del precio de la suya, es posible que su propiedad esté muy por arriba del precio del mercado. La realidad es que si ese es el caso, su casa está compitiendo con casas más económicas que la suya y lo que los compradores están dispuestos a pagar es lo que en definitiva establece el precio final de una propiedad. Por eso es importante identificar y establecer aproximadamente el precio correcto por el cual su casa se podrá vender. Esto se logra con un estudio comparativo de propiedades, o CMA, por sus siglas en inglés. El precio de su casa es probablemente lo que determinará cuánto tiempo ésta se mantendrá en el mercado. Es importante que usted entienda que mientras más demore su casa en venderse, más le cuesta a usted esa demora. El valor de su casa en el mercado es sólo un estimado del precio en un punto determinado del tiempo y por lo tanto puede cambiar según algunas variantes. Comparando su casa con ventas recientes y con casas similares que se encuentran en venta, su agente de bienes raíces podrá decirle rápidamente cuánto vale su casa. En la próxima quincena ahondaremos en este tópico que a muchos vendedores les cuesta entender, especialmente en un mercado de bonanza como el que atravesamos en este momento.

Recuerde, que en cualquier transacción, un consumidor informado minimiza la posibilidad de tomar una decisión incorrecta, y cuando piense en bienes raíces, piense en GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

©2005
Este espacio es una cortesía de:
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.
Hilda Luisa Díaz-Perera, Lic. Real Estate Broker
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Tel.: 239-354-1110
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¡No puedo comprar casa!-Part III

Por Hilda Luisa Díaz-Perera
REALTOR®, GRI, eProBroker-Owner
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

Hay un cuento que ronda en el mercado de bienes raíces, que si no fuera por el comentario negativo que señala, sería chiste: “¿Cómo se les llama a las personas que tienen poco o nada de dinero en efectivo?” La respuesta es: “¡Compradores de casa!” Y esa es la realidad del individuo que hoy encara la difícil situación de adquirir una vivienda normal y básica para su familia.

Aunque el mercado hipotecario ha ido flexibilizándose para facilitarle a los compradores de recursos limitados el famoso “sueño americano”, y que en el presente ambiente financiero, se goza de los más bajos intereses que han existido en los últimos treinta años, se ofrecen una gran variedad de programas que eliminan muchas de las trabas que tradicionalmente se elevaban entre el comprador y una propiedad, nos asombramos cada día de las peripecias a las que recurren las compañías hipotecarias para calificar al cliente y llevar a cabo la transacción. Hoy en día no es cosa rara las hipotecas que cubren el 100% del valor de la casa y aún más, así como también las hipotecas que sólo contemplan pago de intereses, en muchas ocasiones del 1% sin pago a capital y además, la extensión de la madurez de la hipoteca a cuarenta años.

Aún así, aunque el sistema hipotecario se ha convertido en un muy complaciente socio o proveedor del dinero necesario, el comprador y los que trabajamos en esta industria nos encontramos con situaciones difíciles de resolver dado los precios de las casas y el dinamismo vertiginoso en que se encuentra el mercado de bienes raíces. Por ejemplo, no es extraño encontrar una casa por un precio que el comprador esté conforme y dispuesto a pagar, además de haber sido aprobado por su representante hipotecario para recibir dicha suma en el préstamo. Sin embargo, cuando se lleva a cabo el avalúo de la propiedad, o sea el estudio que indica su valor en un momento determinado, puede reflejar una cantidad por debajo del precio de venta. Esto sucede precisamente por la rapidez con que se elevan los precios de las propiedades, y por lo tanto no aparecen registradas las muy recientes ventas que marcan parámetros de valor a casas comparables en precio y características, en el área de la casa en cuestión. Como estos parámetros son en gran medida quizás los más relevantes para los tasadores de casas, si no hay registradas ventas por esos montos, o una evidencia contundente que indique que la propiedad en verdad tiene el valor que su dueño o el agente de bienes raíces que representa la venta consideren apropiado, los bancos o las entidades de préstamos pueden negarse a otorgar el préstamo.

En muchas ocasiones el comprador y su agente de bienes raíces, pretenden incorporar al préstamo los gastos de cierre que oscilan entre un 5 y un 7%, y esto sí, en definitiva, podría llegar a descalificar al candidato, ya que el tasador determinó que la casa no tiene el valor por el cual se pretende adquirirla, con los gastos de cierre añadidos al precio del avalúo. Por ejemplo, usando cifras fáciles de entender, y haciendo la salvedad que estas no son precios reales en nuestro mercado: si la propiedad se pone a la venta en $100,000 y los gastos de cierre ascienden a $5,000, y el tasador no puede verificar ventas en el área por la cantidad de $105,000, sino por $100,000 o menos, el banco sólo prestará esta cantidad y el comprador deberá aportar $5,000 o más de diferencia.

Recuerde, que en cualquier transacción, un consumidor informado minimiza la posibilidad de tomar una decisión incorrecta, y cuando piense en bienes raíces, piense en GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

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