¿Por qué demora una casa en venderse?-Parte I

Por Hilda Luisa Díaz-Perera
REALTOR®, GRI, eProBroker-Owner
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

Si usted ha tenido su casa expuesta al mercado de bienes raíces desde hace varios meses y no ha tenido mucha actividad u ofertas, es probable que la causa sea alguna de las razones que expondremos en esta serie que damos comienzo en esta quincena.

El precio está demasiado alto.
Sin lugar a dudas, la razón más común que existe para que una casa demore en venderse es que el precio estipulado para la venta es demasiado alto. Esto se debe a agentes de bienes raíces y/o vendedores con expectativas desmedidas e infundadas en la realidad del mercado imperante. Cualquiera que sea la razón, si usted le ha fijado a su casa un precio demasiado alto, tendrá que enfrentar, inevitablemente, una serie de obstáculos. Aún obteniendo una oferta por la cantidad estipulada, la transacción podría no llevarse a cabo porque es posible que el comprador no pueda conseguir financiamiento para cubrir dicho precio, ya que las instituciones hipotecarias y los bancos no van a extender un préstamo para cubrir una vivienda que no tiene el valor verdadero del mercado. Recuerde que el avalúo de una casa debe arrojar un precio lo más cerca posible al que pide el vendedor.

Estudie casas similares a la de usted, que estén ubicadas cerca de la suya. Si los precios de éstas están por debajo del precio de la suya, es posible que su propiedad esté muy por arriba del precio del mercado. La realidad es que si ese es el caso, su casa está compitiendo con casas más económicas que la suya y lo que los compradores están dispuestos a pagar es lo que en definitiva establece el precio final de una propiedad. Por eso es importante identificar y establecer aproximadamente el precio correcto por el cual su casa se podrá vender. Esto se logra con un estudio comparativo de propiedades, o CMA, por sus siglas en inglés. El precio de su casa es probablemente lo que determinará cuánto tiempo ésta se mantendrá en el mercado. Es importante que usted entienda que mientras más demore su casa en venderse, más le cuesta a usted esa demora. El valor de su casa en el mercado es sólo un estimado del precio en un punto determinado del tiempo y por lo tanto puede cambiar según algunas variantes. Comparando su casa con ventas recientes y con casas similares que se encuentran en venta, su agente de bienes raíces podrá decirle rápidamente cuánto vale su casa. En la próxima quincena ahondaremos en este tópico que a muchos vendedores les cuesta entender, especialmente en un mercado de bonanza como el que atravesamos en este momento.

Recuerde, que en cualquier transacción, un consumidor informado minimiza la posibilidad de tomar una decisión incorrecta, y cuando piense en bienes raíces, piense en GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

©2005
Este espacio es una cortesía de:
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.
Hilda Luisa Díaz-Perera, Lic. Real Estate Broker
REALTOR®, GRI, ePro
www.gccd.us
Email: info@gccd.us
Tel.: 239-354-1110
Otros website de la autora:
www.grupocanaveral.com
www.sercatolicohoy.net
www.jose-marti.org

¡No puedo comprar casa!-Part III

Por Hilda Luisa Díaz-Perera
REALTOR®, GRI, eProBroker-Owner
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

Hay un cuento que ronda en el mercado de bienes raíces, que si no fuera por el comentario negativo que señala, sería chiste: “¿Cómo se les llama a las personas que tienen poco o nada de dinero en efectivo?” La respuesta es: “¡Compradores de casa!” Y esa es la realidad del individuo que hoy encara la difícil situación de adquirir una vivienda normal y básica para su familia.

Aunque el mercado hipotecario ha ido flexibilizándose para facilitarle a los compradores de recursos limitados el famoso “sueño americano”, y que en el presente ambiente financiero, se goza de los más bajos intereses que han existido en los últimos treinta años, se ofrecen una gran variedad de programas que eliminan muchas de las trabas que tradicionalmente se elevaban entre el comprador y una propiedad, nos asombramos cada día de las peripecias a las que recurren las compañías hipotecarias para calificar al cliente y llevar a cabo la transacción. Hoy en día no es cosa rara las hipotecas que cubren el 100% del valor de la casa y aún más, así como también las hipotecas que sólo contemplan pago de intereses, en muchas ocasiones del 1% sin pago a capital y además, la extensión de la madurez de la hipoteca a cuarenta años.

Aún así, aunque el sistema hipotecario se ha convertido en un muy complaciente socio o proveedor del dinero necesario, el comprador y los que trabajamos en esta industria nos encontramos con situaciones difíciles de resolver dado los precios de las casas y el dinamismo vertiginoso en que se encuentra el mercado de bienes raíces. Por ejemplo, no es extraño encontrar una casa por un precio que el comprador esté conforme y dispuesto a pagar, además de haber sido aprobado por su representante hipotecario para recibir dicha suma en el préstamo. Sin embargo, cuando se lleva a cabo el avalúo de la propiedad, o sea el estudio que indica su valor en un momento determinado, puede reflejar una cantidad por debajo del precio de venta. Esto sucede precisamente por la rapidez con que se elevan los precios de las propiedades, y por lo tanto no aparecen registradas las muy recientes ventas que marcan parámetros de valor a casas comparables en precio y características, en el área de la casa en cuestión. Como estos parámetros son en gran medida quizás los más relevantes para los tasadores de casas, si no hay registradas ventas por esos montos, o una evidencia contundente que indique que la propiedad en verdad tiene el valor que su dueño o el agente de bienes raíces que representa la venta consideren apropiado, los bancos o las entidades de préstamos pueden negarse a otorgar el préstamo.

En muchas ocasiones el comprador y su agente de bienes raíces, pretenden incorporar al préstamo los gastos de cierre que oscilan entre un 5 y un 7%, y esto sí, en definitiva, podría llegar a descalificar al candidato, ya que el tasador determinó que la casa no tiene el valor por el cual se pretende adquirirla, con los gastos de cierre añadidos al precio del avalúo. Por ejemplo, usando cifras fáciles de entender, y haciendo la salvedad que estas no son precios reales en nuestro mercado: si la propiedad se pone a la venta en $100,000 y los gastos de cierre ascienden a $5,000, y el tasador no puede verificar ventas en el área por la cantidad de $105,000, sino por $100,000 o menos, el banco sólo prestará esta cantidad y el comprador deberá aportar $5,000 o más de diferencia.

Recuerde, que en cualquier transacción, un consumidor informado minimiza la posibilidad de tomar una decisión incorrecta, y cuando piense en bienes raíces, piense en GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

©2005
Este espacio es una cortesía de:
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.
Hilda Luisa Díaz-Perera, Lic. Real Estate Broker
REALTOR®, GRI, ePro
www.gccd.us
Email: info@gccd.us
Tel.: 239-354-1110
Otros website de la autora:
www.grupocanaveral.com
www.sercatolicohoy.net
www.jose-marti.org

¡No puedo comprar casa!-Parte II

Por Hilda Luisa Díaz-Perera
REALTOR®, GRI, eProBroker-Owner
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

En la columna pasada, abordamos el tema de la escasez de vivienda asequible al sector trabajador de recursos limitados. Para resumir, identificamos al visitante de temporada, económicamente solvente, que viene a esta área del suroeste de la Florida a pasar los meses de invierno, y que busca en la vivienda que adquiere, las mismas comodidades que goza en su casa permanente.

También hablamos del inmigrante que procede de Latinoamérica, los países árabes y el medio oriente, y desde luego, Europa. Estos últimos que vienen con intención de asentarse en nuestro estado, no siempre cuentan con los recursos económicos que tienen los primeros, y son los que en estos momentos encaran las dificultades de adquirir una propiedad que se encuentre dentro del presupuesto que pueden manejar cómodamente.

El enfrentamiento de estos dos grupos que divergen social, económica y culturalmente, repercute en la manera en que el mercado de bienes raíces se manifiesta y desarrolla en nuestra ciudad. Un grupo, el pudiente, que nunca se establece en el área, tiene poder adquisitivo; el otro grupo, el que se instala en nuestra ciudad y vive en ella el año completo, y que es además el que provee con sus servicios al primero, no cuenta con los recursos que en estos momentos son necesarios para poder comprar una propiedad básica de tres cuartos y dos baños, ya que depende única y exclusivamente de su trabajo, o del trabajo de su grupo familiar.

Esta última característica de este tipo de comprador se hace más y más patente cada día. No puede ser ya solamente el proveedor principal o jefe de familia y su pareja, los que aportan sus ingresos para la adquisición de la vivienda, porque no suelen estos ingresos ser suficiente. O sea, que hoy en día la vivienda es, por así decirlo, un proyecto donde es imprescindible que más de un miembro de la familia participe en su adquisición. Por lo tanto, se hace necesario en muchas ocasiones que el núcleo familiar una sus recursos y esfuerzos para llevar a cabo la compra de su vivienda. Por un lado se presenta la población flotante de temporada. cuyos miembros, acostumbrados por su estilo de vida, buscan propiedades de lujo. Por el otro, tenemos la llegada masiva y constante, de nuevos residentes con recursos limitados que buscan su vivienda básica y que compiten agresivamente entre sí por este producto. Ambas condiciones empujan los precios y encarecen las propiedades que en otras circunstancias serían más asequibles para el consumidor medio.

En la próxima columna, hablaremos de las dificultades que surgen a nivel de financiamiento.

Recuerde, que en cualquier transacción, un consumidor informado minimiza la posibilidad de tomar una decisión incorrecta, y cuando piense en bienes raíces, piense en GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

©2005
Este espacio es una cortesía de:
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.
Hilda Luisa Díaz-Perera, Lic. Real Estate Broker,
REALTOR®, GRI, ePro
www.gccd.us
Email: info@gccd.us
Tel.: 239-354-1110
Otros website de la autora:
www.grupocanaveral.com
www.sercatolicohoy.net
http://www.jose-marti.org/

¡No puedo comprar casa!-Parte I

Por Hilda Luisa Díaz-Perera
REALTOR®, GRI, ePro
Broker-Owner
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

Hoy por hoy, creo que las preguntas que más escuchamos los REALTORS® de las personas que andan en el mercado buscando vivienda es: “¿Tú has visto lo caras que están las casas, chico? También: “¿Y hasta cuándo tú crees que dure esto?” Normalmente estas preguntas vienen acompañadas de un marcado estrés en la voz del que las formula y un entrecejo que nos indica la preocupación del cliente.

Lo más difícil para nosotros que nos mantenemos informados de cada paso que da el mercado es que no podemos dar respuestas muy alentadoras. Razones para esta alza en el mercado de bienes raíces hay muchas y todas juegan un papel importantísimo en la dirección que han tomado los precios. Ningún factor hace su papel aisladamente, o sea, es el entrejuego de varios que produce los cambios en los precios de las viviendas. Aunque el espacio es muy corto para ahondar en la materia, vamos a tratar poco a poco cada punto en ésta y las próximas columnas para así ayudar a los lectores a entender lo que estamos experimentando en el mercado de la vivienda de Naples, Florida.

El mercado de bienes raíces como cualquier mercado de libre empresa, se rige por la oferta y la demanda. Esa es la regla básica del capitalismo. Cuando un producto escasea se le da más valor y por ende su precio incrementa. En el suroeste de la Florida eso es exactamente lo que está sucediendo. La vivienda de precio módico escasea. Por lo tanto si seguimos la ley de oferta y demanda, veremos que lo lógico es que la vivienda se encarezca.

Pero, ¿por qué escasea? Aquí entra a jugar otro factor importante que es el movimiento demográfico que ocurre con respecto a nuestra ciudad anualmente. Hay dos patrones de migración que podemos identificar: uno es cíclico, de personas que viven en el norte de EEUU, Canadá, y Europa, y que vienen a pasar una temporada de entre 4 a 6 meses durante los meses de invierno. Estas personas por lo general son personas de edad avanzada, y económicamente solventes, que no forman parte de la fuerza laboral de nuestra ciudad y buscan encontrar en sus viviendas de la Florida las mismas comodidades que gozan en sus casas permanentes. Los contratistas por lo general, como es de entender, tratan de interesar a este sector en su producto y construyen casas que este grupo de consumidores desee adquirir.

Hay otro grupo, que es constante. Este es el sector inmigrante que se recibe de lugares como Latinoamérica, los países árabes y Europa. Muchos entran por la ciudad de Miami, y al ver la dificultad de conseguir trabajo y vivienda en esa ciudad, deciden probar suerte en otros puntos del estado de la Florida. Naturalmente, Naples resulta interesante por su tamaño, su crecimiento, su población hispana que va en aumento vertiginoso y claro está por su cercanía a Miami.

La quincena que viene veremos cómo este factor migratorio afecta la vivienda en nuestra área.

Recuerde, que en cualquier transacción, un consumidor informado minimiza la posibilidad de tomar una decisión incorrecta, y cuando piense en bienes raíces, piense en GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

©2005
Este espacio es una cortesía de:
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.
Hilda Luisa Díaz-Perera
Lic. Real Estate BrokerREALTOR®, GRI, ePro
www.gccd.us
Email: info@gccd.us
Tel.: 239-354-1110
Otros website de la autora:
www.grupocanaveral.com
www.sercatolicohoy.net
www.jose-marti.org

Su institución hipotecaria

Por Hilda Luisa Díaz-Perera
REALTOR®, GRI, ePro
Broker-Owner
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

A nuestro entender siempre resulta mucho más eficiente para el vendedor, para el comprador y para el agente de bienes raíces, cuando el cliente está al tanto de la cantidad de dinero con la que puede contar para comprar vivienda. Se pierde menos tiempo y se trabaja con un enfoque más conciente:

1) el agente de bienes raíces conduce la búsqueda de las casas para su cliente basado en el monto aprobado por la institución financiera que el cliente escoge; también el agente de bienes raíces se ahorrará viajes y tiempo que se hacen innecesarios una vez éste conoce el rango de precios de propiedades que su cliente puede adquirir.

2) al vendedor no se le molesta indebidamente llevándole clientes que previamente se sabe, por la calificación crediticia que exhiben, no podrán adquirir su propiedad ya que el precio excede el límite presupuestal del cliente.

3) el comprador no será expuesto a casas que su presupuesto no le permita adquirir ya que todos los agentes de bienes raíces sabemos cuán difícil es animar a un cliente a comprar una vivienda más económica después que ha visto otra más cara y sofisticada.

Por este motivo, y una vez más, reiteramos la importancia que representa que el comprador obtenga una pre-calificación. De esta pre-calificación depende el resto del proceso de compra de una propiedad. La casa hipotecaria que le extienda al comprador el préstamo para adquirir su vivienda tendrá un estrecho vínculo con éste por un período más o menos largo, desde que se comience la transacción de compra, luego se convierta en el prestamista formal del comprador y finalmente, una vez concluida la operación, se mantenga dándole servicio a ese prestatario. Por este motivo el cliente debe escoger con cuidado la institución que correrá con la responsabilidad de tramitarle su préstamo hipotecario.

La mayoría de los compradores se concentran solamente en la tasa de interés, pero es mejor tomar en cuenta todos los gastos reales que conlleva adquirir un préstamo hipotecario y que aprovechamos para enumerar seguidamente:

Tasación: la opinión cuidadosamente documentada de un tasador profesional con licencia que pueda llevar a cabo el avalúo de la propiedad.

Informe de crédito: un informe detallado de su historial de crédito, empleo y residencia, que son expedidos por las agencias de informes de crédito.

Capital: el monto adeudado bajo una hipoteca, sin incluir intereses u otros cargos.

Cargos por documentación, por préstamo y por procesamiento: cargos varios cobrados por el prestamista.

Puntos de descuento: puntos pagados en forma adicional al cargo por tramitación del préstamo para obtener una tasa de interés más baja (1 punto = 1% del monto del préstamo).

Puntos de tramitación: la cantidad total de puntos pagados por el prestatario en el momento del cierre (1 punto = 1% del monto del préstamo).

Tasa de interés: un porcentaje del valor de un préstamo o hipoteca que se paga al prestamista como compensación por prestar los fondos.

En la columna de la próxima quincena ampliaremos este tema aún más. ¡No se la pierda!
Recuerde, que en cualquier transacción, un consumidor informado minimiza la posibilidad de tomar una decisión incorrecta, y cuando piense en bienes raíces, piense en GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

©2004. Este espacio es una cortesía de:
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.
Hilda Luisa Díaz-Perera
Lic. Real Estate Broker
REALTOR®, GRI, ePro
www.gccd.us
Email: info@gccd.us
Tel.: 239-354-1110
Otros website de la autora:
www.grupocanaveral.com
www.sercatolicohoy.net
www.jose-marti.org

¿Qué es el MLS y cómo lo beneficia a usted?

Por Hilda Luisa Díaz-Perera
REALTOR®, GRI, ePro
Broker-Owner
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

El MLS es un banco de datos que abarca todas las propiedades que se encuentran a la venta en el área. Los corredores de bienes raíces que pertenecen la MLS, (y esto incluye a prácticamente todos los corredores de cualquier área), inscriben las casas que tienen a la venta en este banco de datos y se comprometen a compartir la comisión que se derive de la venta de una de sus casas, con el corredor correspondiente que asista en la venta en cuestión.

Eso quiere decir que si un agente de bienes raíces agrega su casa al banco de datos del MLS y otro agente ayuda a venderla, ese agente tiene derecho a ganarse parte de la comisión por concepto de esa venta. La gran ventaja para usted como vendedor, radica en que todos los agentes de bienes raíces que participan en el MLS, tienen así un incentivo para vender su propiedad. De esta forma todos los agentes del área trabajan para usted.

Cuando un agente de bienes raíces se dispone buscar una propiedad para su cliente, el primer lugar donde investiga es en el MLS. El MLS es por eso la vía más efectiva para darle promoción a la venta de su casa. Recuerde también que el MLS actúa como un filtro ya que el agente de bienes raíces puede ubicar propiedades basadas en los parámetros que su cliente necesite al comprar, y puede también cerciorarse, en el caso de que usted quiera vender, si la cantidad que usted desea obtener por su casa se encuentra dentro del precio del mercado. ¡Por lo tanto, lo primero que debe hacer su agente de bienes raíces para vender su casa es añadir su propiedad al banco de datos del MLS! En este banco de datos se incluirán todas las especificaciones de su propiedad así como también fotos que luego estarán disponibles para que todos los agentes y sus clientes puedan verlas.

Supongamos que existe un comprador que necesita una casa de tres habitaciones y dos baños, garaje doble, y que su precio no exceda $180, 000. La casa que usted desea vender tiene precisamente esas especificaciones. El agente de bienes raíces del comprador acude al MLS, un servicio accesible en la red, y conduce una búsqueda basada en los parámetros que su cliente requiere. En unos pocos segundos el agente de bienes raíces tiene ante sí un listado de propiedades que reúnen las condiciones de su cliente. Si su propiedad fue incluida en el MLS por su agente de bienes raíces, ésta aparecerá en ese listado.

Como podrá darse cuenta es un método rápido y eficaz al alcance de todos los vendedores o compradores que tienen la asistencia de un agente de bienes raíces.

Recuerde, que en cualquier transacción, un consumidor informado minimiza la posibilidad de tomar una decisión incorrecta, y cuando piense en bienes raíces, piense en GoldenCoast-Costa-Dorada Realty, Inc.

©2005.
Este espacio es una cortesía de:
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.
Hilda Luisa Díaz-Perera
Lic. Real Estate Broker
REALTOR®, GRI, ePro
www.gccd.us
Email: info@gccd.us
Tel.: 239-354-1110
Otros website de la autora:
www.grupocanaveral.com
www.sercatolicohoy.net
www.jose-marti.org

El Historial de Crédito

Por Hilda Luisa Díaz-Perera
REALTOR®, GRI, ePro, Broker-Owner
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.

La ley resulta bien clara y específica acerca de lo que se puede o no considerar en un reporte de crédito.

Los siguientes factores se toman en cuenta en casi todos los sistemas crediticios:

La cantidad de crédito que usted tiene en uso comparado con su límite de crédito
Tiempo de su historial de crédito
El número y tipos de cuentas que usted posee
Cuán frecuentemente solicita usted nuevo crédito
Los documentos públicos existentes sobre su crédito

Los siguientes factores no entran en consideración:

Sueldo
Raza
Religión
Género
Estado civil
País de origen
Edad
Recibir asistencia pública

El propósito del sistema de reporte de crédito es abreviar el tiempo que pudiera demorarse la aprobación de una hipoteca. En realidad la mayoría de los estadounidenses representan un mínimo riesgo y, en líneas generales, exhiben un crédito sólido. Los historiales de crédito permiten a los prestadores identificar rápidamente aquellos prestatarios de bajo riesgo.

Los reportes de crédito no se basan en el juicio subjetivo de un ser humano. Por el contrario, los reportes de crédito, se han desarrollado para lograr un método más objetivo de tratar al consumidor y por eso no pueden tomar en cuenta las diferencias raciales, culturales, o demográficas.

Si usted está solicitando una línea de crédito para comprar casa o refinanciar la que ya tiene, un buen historial de crédito es esencial. Durante el proceso de aprobación los prestamistas determinan si a usted le va a ser posible devolver la deuda de su hipoteca y para asegurarse de que usted en verdad podrá cumplir con esta condición, estudian los siguientes factores:

Su historial de trabajo
Su sueldo y deudas por pagar
Sus patrones de ahorro y la suma de sus ahorros
El tipo y cantidad del préstamos que solicita
La cantidad de su inicial y el capital acumulado sobre su propiedad

Los prestadores utilizan su historial de crédito para determinar:

Qué tipo de préstamos están disponibles para su caso específico
Si su préstamo será o no aprobado
Su tasa de interés

Recuerde, que en cualquier transacción, un consumidor informado minimiza la posibilidad de tomar una decisión incorrecta.

Para mayor información:
GoldenCoast-CostaDorada Realty, Inc.
http://www.gccd.us